Nüfus artmasıyla birlikte konut ihtiyacı artmaktadır, bu duruma yüksek enflasyonun eklenmesiyle birlikte kiracılar kiracı oldukları konutları hiçbir koşulda tahliye etmek istememektedir. Mevcut durum konut sahiplerini ve kiracıları karşı karşıya getirmektedir. Peki, ev sahibi olarak kiracımı hangi koşullarda tahliye edebilirim?
- Kira sözleşmesi nedir?
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) detaylı bir şekilde düzenlenmiştir. Buna göre TBK m.299 uyarınca kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmeleri iki türlü düzenlenmektedir;
- Belirli süreli kira sözleşmeleri: sözleşme ile kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir. Bu tür kira sözleşmeleri fesih beyanına gerek olmaksızın, kararlaştırılan sürenin dolmasıyla sona erer. Tarafların belirlenen süre sonunda kira sözleşmesini örtülü olarak devam ettirmeleri halinde ise belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmüş olur.
- Belirsiz süreli kira sözleşmeler: Belirli süreli kira sözleşmeleri dışında kalan sözleşmeler, belirsiz sürelidir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin başlangıç tarihleri belli olmasına karşın sözleşmenin sona erme tarihi taraflarca belirlenmemiştir.
- Kiracıyı sözleşme bitmeden nasıl tahliye ederim?
Kanun, kira sözleşmesi sona ermeden, hangi koşullarla kiracıyı tahliye edebileceğimizi düzenlemiştir.
Tahliye sebepleri ikiye ayrılmıştır:
- Bildirim yoluyla tahliye:
TBK m.347’deki düzenlemeye göre belirli süreli sözleşmelerde15 gün önceden bildirimde bulunulması gerekmektedir, aksi halde kira sözleşmesi 1 yıl uzatılmış sayılacaktır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
- Dava yoluyla tahliye:
- İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE:
Son zamanlarda en çok karşımıza çıkan tahliye sebeplerinden biridir. Ev sahibinin kiracısını ihtiyaç sebebiyle tahliye edebilmesi için ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç her türlü delille ispat edilebilir, özellikle ev sahibinin kirada oturması ihtiyacın varlığı acısından önemli bir karine teşkil etmektedir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/4985 E. 2013/2188 K.) Kiracıyı tahliye davası açabilmek için ihtiyacın doğmuş olması gerekir. Doğmamış veya yakın bir zamanda da doğma ihtimali olmayan bir ihtiyacı için tahliye davası açılamaz. Ev sahibinin bizzat kendi ihtiyacı için tahliye dava açabileceği gibi eşinin, altsoyu veya üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kimselerin, ihtiyacı olması durumunda da açabilir.
- İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartları nelerdir?
- İhtiyaç iddiasının gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekir. İhtiyacın yakın zamanda hasıl olması ve devamlılık arz etmesi gerekir. Dava tarihinde veya yakın gelecekte oluşması beklenmeyen bir ihtiyaç ileri sürülerek tahliye davası açılamaz (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/8261 E, 2005/9755 K.)
- Ev sahibinin veya ihtiyacı olduğu iddia edilen eşinin, altsoyunun veya üst soyunun başka bir gayrimenkulü olmamalıdır.
- Kiralanan yerin konut veya çatılı işyeri olması gerekir.
- Taşınmazın tahliyesinden sonra haklı bir sebep olmadığı müddetçe 3 yıl boyunca kiraya verilemeyecektir. Taşınmazın haklı bir sebep olmaksızın kiraya verilmesi durumunda tahliye edilen kiracı tazminat talep etme hakkı doğacaktır.
- Kirada birden fazla evim var tahliye davası açabilir miyim?
Gerek doktrinde gerekse Yargıtay kararlarında da desteklendiği üzere; konut ihtiyacını ileri süren kiralayanın, kirada olan birden fazla oturulabilir mahiyette taşınmazı mevcutsa kiralayanın, bu taşınmazlar arasında samimi bir şekilde tercih yaparak tahliye davası açması gerekir (İnceoğlu, 2014: 347).
- Tahliye davasını kimler açabilir?
Tahliye davasını açma hakkı konutu kiralayan kişiye aittir. Konutu kiralayan bizzat malik olabileceği gibi, malik olmayan 3. kişiler de olabilir. Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2006/9443 E, 2006/12237 K kararına göre “malik olmayan kiralayan tarafından ihtiyaç nedeniyle gönderilen ve fesih iradesini içeren ihtarnameye göre malikin dava açabileceği kabul edilerek işin esasının incelenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesini” doğru bulmayarak malik olmayan kiralayanın da dava açılabileceğine karar vermiştir.
- Hangi ihtiyaçlar, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası kapsamına girer?
. Kiralayanın Sağlık Durumu Nedeniyle Konut İhtiyacı.
. Kiralananın İşyerine ve Çocuklarının Okuluna Olan Yakınlığına Dayanan İhtiyaç.
. Kiralananın, Kiralayanın Oturduğu Yere Oranla Daha Emniyetli Oluşuna Dayanan İhtiyaç.
. Kiralayanın Oturduğu Kendisine Ait Dairenin Giderlerinin Fazla Olması ve Ödeme Güçlüğü İçinde Olması, Kiracının Oturduğu Kiralananın Daha Ekonomik Olması Nedeniyle İhtiyaç.
. Kiralanana Eşya Koyma İsteğine Dayanan İhtiyaç.
. Yurt Dışında Bulunan Kiralayanların, Kiralanana İhtiyaçları.
. Yazlık Konutta Oturma İsteği Nedeniyle Tahliye.
- Eşimle boşanma aşamasındayım ayrı evlerde yaşamak istiyoruz ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir miyim?
Medeni kanunun ilgili hükümlerinden kaynaklanan nedenlerden dolayı kiralayanın eşi için de konut ihtiyacı doğabilmektedir. Eşlerinin anlaşamaması sonucunda açılan boşanma davası devam ederken kiralayanın eşinin ayrı konutta oturmak istemesi veya mahkeme tarafından ayrılığa hükmedilmesi veyahut da eşin sağlık, ün ve iş gelişiminin tehlikeye düşmesi sebebiyle ayrı konutta yaşamak istemesi durumlarında da eşe ait konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir (Bilsel, 2010:3109-3126).
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını ne zaman açabilirim?
- Belirli süreli sözleşmelerde, kiraya veren, belirlenen sürenin sonunda, tahliye davası açabilir. Belirli süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtarname çekilmesi zorunlu değildir. Fakat yine de ihtarname göndererek kira süresi bitiminde konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edeceği bildirmiş ise, bir aylık süre sona ermiş olsa dahi, kira süresi sona erdiği tarihten sonraki uzayan bir yıllık dönem sonuna kadar tahliye davası açabilecektir (Gümüş, 2013: 427). Belirtilen süreler kamu düzenine ait olduğundan, hâkim tarafından re ’sen dikkate alınmak zorundadır. Bundan dolayı kiralayan ile kiracı arasında kira süresinin bitiminden önce dava açılabileceği hususundaki anlaşmalar bir anlam ifade etmeyecektir (Aydoğdu ve Kahveci, 2013: 601).
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava açmadan önce mutlaka önceden ihtarname çekilmesi gerekmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira süresi, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 6 aylık dönemlere ayrılır bu 6 aylık dönemler için 3 ay önceden ihtarname gönderilmelidir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını hangi mahkemede açmalıyım?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taraflar yazılı olarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılabilirler. Yetkisiz mahkemede açılan davada süresi içinde yetki itirazında bulunulmazsa, mahkeme yetkili hale gelir.
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye:
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye gerçekleşmesi için evin yıkılıp yeniden yapılması gerekmektedir ya da imar maksadı ile evin büyük ölçüde onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekmektedir. Bu inşa ve imar sırasında içinde oturulması veya kullanılması imkânsız olmalıdır. Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre bildirim süresi değişmektedir. Buna göre kira sözleşmesi belirli olması halinde, kira sözleşmesinde belirlenen bu sürenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde, kira sözleşmesi belirli olmaması halinde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde bildirimde bulunulması gerekir.
- Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle iki ihtardan sonra tahliye:
Kiracı kirasını ödemediği durumlarda ev sahihi ihtar çekerek kiracıdan kirasını ödemesini talep edebilir. Bir kira yılında 2 kere kiranın ödenmemesi sonucu ihtar çekilirse ev sahibi kira bedelinin ödememesi sebebiyle tahliye davası açabilir. Tahliye davasının iki haklı ihtarın gönderildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay için açılması gerekmekte olup bu süre hak düşürücü süredir.
- Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye:
Kiracının evi ev sahibiyle anlaştıkları tarihte boşaltacağına dair yazılı olarak verdiği taahhüdüdür. Anlaşıldığı üzere tahliye taahhüdünün ilk şartı yazılı olmasıdır. İkinci şartı ise taahhüdün kira sözleşmesi yapıldıktan sonra verilmiş olması gerekir. Üçüncü şart tahliye taahhüdünün kayıtsız şartsız düzenlenmiş olmasıdır. Yargıtay bazı kararlarında istisnai olarak kiracı lehine şart koymasını kabul etmektedir. Yazılı tahliye taahhüdü var ise kiralayan ilk olarak icra takibi ile tahliye yoluna gidebilir. İtiraz edilmesi halinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir.
- Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye:
İçinde kiracı olan bir taşınmazı satın alan malikin, yeni malik olarak kendine, eşine, altsoyu veya üstsoyuna ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğunu kişilerin ihtiyacı olması durumunda da yeni malik olarak ihtiyaç sebebiyle tahliye dava açma hakkı vardır. İhtiyaç sebebiyle tahliye için yeni malikin taşınmazın bir kısmına önceden sahip olmaması gerekir. Bununla birlikte ihtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır ve son olarak kanuni ihtar sürelerine uyulması gerekmektedir.
- Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutunun bulunması sebebiyle tahliye:
TBK m. 352 göre kiracının veya eşinin aynı ilçede konutları varsa tahliye talep edilebilir. Bu tahliye sebebine dayanmak için kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediyesi sınırları içerisinde bir konutunun olması gerekir. Konutun oturmaya elverişli olması bununla birlikte ev sahibinin kiracılarının konutundan kira sözleşmesini yaparken haberdar olmaması gerekir.
Stj. Av. Esra Benkhalifa